Comment doit-on gérer la comptabilité d'une SCI familiale ? Sachez qu'il existe deux modes d’imposition pour une SCI, société civile immobilière, l’impôt sur le revenu, IR ou l’impôt sur les sociétés, IS. Ses obligations comptables ne seront alors pas les mêmes selon le mode pour lequel elle opte. D’ailleurs, une SCI doit-elle appliquer strictement le plan comptable ? Est-elle tenue de publier ses bilans, de faire le dépôt dépôts comptes etc. ? Voici nos réponses à ces questions :
Est-il obligatoire pour une SCI de tenir une comptabilité ?
Dans la mesure où une SCI n’est pas une structure commerciale, elle n’a aucune obligation légale de tenir une comptabilité ni de publier ses comptes.
L’importance de tenir une comptabilité même en l’absence d’obligation légale
Obligatoire ou pas, le gérant d’une SCI se doit dans tous les cas de tenir une comptabilité stricte et rigoureuse. En effet, le plan comptable de la SCI constitue un document essentiel pour les associés dans le cadre de la gestion de leur société.
Les articles 1855 et 1856 du Code Civil autorisent les associés à se faire communiquer les informations relatives à la gestion de la société civile immobilière, à ses bénéfices et à ses pertes lors de l’assemblée générale. Ce devoir d’information est à la charge du gérant. Tenir une comptabilité permet ainsi au gérant de respecter son obligation de présenter le rapport de gestion et les comptes annuels aux associés chaque année.
Tenir une comptabilité permet aussi d’avoir un suivi de la trésorerie, des apports, bref de l’activité de la SCI. Cela permet également de correctement faire les déclarations fiscales de la société.
Pour l’administration fiscale aussi, la tenue comptable fait sens. En effet, elle permet de justifier du bénéfice et des revenus en cas de contrôle fiscal et de se mettre à l’abri d’une accusation de fictivité.
La comptabilité de trésorerie
Lorsque la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, sa comptabilité est simplifiée. Elle suit les mouvements financiers de la société via un enregistrement chronologique des recettes et des dépenses engendrées.
La comptabilité de type commercial
Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité suivant les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en s’appuyant sur un plan comptable professionnel. Il faudra alors entre autres obligations déposer les comptes annuels de la société au tribunal de commerce.
Quel est le meilleur régime fiscal pour une SCI : IR ou IS ?
Lors de la création d’une SCI, elle est souvent imposée d’office à l’impôt sur le revenu. Cependant on peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés.
Le régime de l’impôt sur le revenu
Dans ce modèle, ce n’est pas la société qui paye des impôts mais chaque associé qui est imposé individuellement en fonction des bénéfices réalisés par la SCI. Ces bénéfices sont répartis en fonction du nombre de parts détenues par chaque associé.
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Le régime de l’impôt sur les sociétés
Ici c’est la société qui est soumise à l’IS et qui doit payer des impôts à hauteur de 15% jusqu’à 38120€ de bénéfices et à 33,33% lorsque ce seuil est dépassé.
A noter aussi que contrairement au régime d’IR, l’amortissement des immeubles détenus par la société civile immobilière est déductible du résultat fiscal.
Enfin, si les associés décident de se verser des dividendes, celles-ci seront imposées à l’IR. Il est cependant possible d’opter pour ce régime dans le cadre d’une capitalisation de revenus, mais cette décision est irrévocable.
Quel régime fiscal choisir ?
Le régime de l’IR est le plus souvent préconisé car plus souple et moins contraignant. Cependant il peut être pertinent de choisir le régime de l’IS, notamment lorsque les biens immobiliers sont importants et nécessitent de l’entretient. D’une manière générale la règle est qu’une SCI à l’IS génèrera moins d’impôt annuellement tandis qu’une SCI à l’IR génèrera moins d’impôt lors de la revente d’un bien.
Il est donc nécessaire de se poser les bonnes questions et d’effectuer des simulations en fonction des spécificités de votre projet. Il peut également être intéressant de faire appel aux conseils d’un expert-comptable pour SCI pour faire son choix.
En réalité, l’ampleur des obligations comptables d’une société civile immobilière dépend principalement de l’envergure de son activité, et donc de la nature du projet initial.
Par exemple, si la société est fondée autour d’un projet qui a pour but de générer du bénéfice dans une large proportion. Cela implique donc de réaliser un gros chiffre d’affaires et sans doute d’exercer une activité de promotion, de construction-revente ou de placement collectif immobilier. Ici la société est civile par son appellation mais commerciale dans les faits.
Au contraire, dans le cas d’une SCI familiale crée dans un but de gestion et de transmission du patrimoine, l’option à l’IS n’est pas forcément adaptée et opter pour le régime de TVA fera basculer la société dans le régime de la comptabilité commerciale.
SCI : faut-il avoir recours à un expert-comptable ?
Le recours à un expert-comptable pour tenir la comptabilité d'une SCI n’est pas une obligation et les associés peuvent tout à fait décider d’adopter un logiciel comptable adapté s’ils se jugent compétents.
Cependant le recours à un expert-comptable dans une SCI a plusieurs avantages :
- Les associés bénéficient des conseils d’optimisation fiscale d’un professionnel.
- L’intervention d’un expert-comptable représente une économie de temps et l’assurance de la bonne tenue des écritures comptables.
- L’expert-comptable engage sa responsabilité.
Cependant, un logiciel de comptabilité permet à une SCI de gérer facilement sa comptabilité au quotidien sans l'intervention d'un professionnel.
Quels logiciels comptables ?
Certains logiciels comptables, gratuits ou payants sont spécialisés dans les SCI. Il faudra cependant un minimum de connaissances comptables pour que ceux-ci se substituent à l’intervention d’un expert-comptable.
Le logiciel ComptaSCI a été spécialement conçu pour les SCI soumises à l’IR. Il propose des versions gratuites et payantes et permet la gestion administrative et comptable de la société. Un module permet aussi d’estimer la rentabilité des biens mis en location.
Il existe aussi le logiciel InfoSCI, lui aussi dédié à la gestion des SCI à l'IR, qui permet le suivi de la comptabilité de trésorerie de la société et la gestion du résultat fiscal requis pour la rédaction des imprimés. Il existe une version démo gratuite et une version payante.
Il est également possible de trouver sur internet un modèle gratuit de comptabilité pour SCI disponible en ligne sous forme de tableur Excel dédié aux sociétés civiles immobilières assujetties à l’IR.
